新しくオフィスを設けるとき、居抜き物件を購入するのは効率的だとされてきました。確かに、居抜き物件には数多くのメリットがあります。 ただし、居抜きオフィスならではのデメリットも少なくありません。新オフィス設立で失敗しないためには、事前にしっかちとシミュレーションを行いましょう。この記事では、居抜きオフィスの問題点と解決策を解説します。

そもそもなぜ居抜きオフィスは効率的とされてきた？

工事の手間が省ける

内装設備のないスケルトン物件と比べて、居抜き物件はある程度の施工がなされています。ガスや水道、電気などに関する工事を大幅に行う必要がありません。

前の契約者が使っていた設備を、そのまま使いまわすこともできます。工事業者に依頼するプロセスが少なくなり、初期投資の節約にもつながるでしょう。

施工期間が短くなる

工事の規模が小さくなると、その期間も縮まります。すなわち、居抜き物件と契約してから移転するまでに時間がかかりません。

新オフィスに必要な準備をすぐ整えられて、引っ越し作業に移れます。一刻も早くオフィスを移転したかったり、新事業を立ち上げたかったりする場合、居抜きオフィスはぴったりです。

同業種の物件なら宣伝効果もある

新オフィスを設ける際の不安材料に、「認知度の低さ」があります。取引先や顧客にオフィスの存在を知ってもらうため、莫大な宣伝費がかかってしまうことも少なくありません。しかし、同業種がいた居抜き物件と契約すれば、世間からすでに「あのオフィスにはあの業種が入っている」という認知を受けています。改めて、大がかりな宣伝を行う必要がなくなるでしょう。

レイアウトを参考にできる

スケルトン物件に入居する場合、ゼロからオフィスのレイアウトを考えなくてはなりません。デスクや機器の配置、動線を決めるだけでもたいへんな労力が求められます。そのうえ、実際に配置してみたら、上手くいかずに修正することもありえます。一方、居抜きオフィスなら、前にいた企業のレイアウトを確認可能です。前のレイアウトを基本にして、自社に合うよう微調整すれば、失敗する確率は減ります。

トラブルが多い？居抜きオフィスのデメリット

イメージが残っている

世間の認知が、新しく入ってきた企業の邪魔をすることもあります。居抜きオフィスでは、すぐに前の企業のイメージが世間から払しょくされません。

しばらくは「あの企業のオフィスではなかったのか」という目を向けられます。自社のイメージを打ち出しにくく、スタートダッシュの妨げになるのはデメリットです。

契約関係のリスク

考えられるのは、物件のオーナーの承諾がないまま、居抜き物件として売りに出されていたケースです。もちろん、不動産業者がオーナーとやりとりしながら売買を仲介している限り、このようなトラブルはなかなか起こりません。しかし、不動産業者が悪質だった場合などには、契約者も不法行為に加担してしまいます。そのほか、原状回復義務が曖昧な物件と契約してしまうと、前テナントと自社、どちらの負担になるのかでもめがちです。

付帯設備の不具合

「前テナントがいたのだから、設備に問題はないだろう」という考え方は危険です。むしろ、新設ではないからこそ、不具合が生じている可能性もゼロではないといえます。油断していると、入居してから設備の問題に気づくこととなります。そして、想定していなかった施工が発生してしまうのです。

リース品に関する負担

居抜きオフィスに付属していた設備で、リース品が紛れている際も問題です。その場合、特別な契約を前テナントやオーナーと交わさなければ、新テナントがリース契約を引き継いでしまいます。つまり、望んで契約したわけではないリースを支払わなければならなくなるのです。前テナントがリースを滞納していたとしても、契約を引き継いだ以上、新テナントに支払い義務が移ります。

居抜きオフィスは融通の利かない場面もたくさんある

内装にお金がかかることも

前テナントが内装にこだわっていた場合、新テナントもその印象を引き継いでしまいかねません。従業員に自社の経営理念を共有させ、帰属意識を抱いてもらうにあたっての弊害となるでしょう。また、取引先や顧客に、自社特有のイメージを持ってもらえないのもデメリットです。そうならないためには、内装を大幅に改造することが不可欠です。結局は、スケルトン物件と同等の費用がかかってしまうこともありえます。

設備をそのまま引き継げるわけではない

前テナントの設備が、自社に合っているとは限りません。たとえば、エアコンなどの機器が残っていたとして、自社の規模で使えるものなのかは要注意です。自社よりも従業員数の少ない前テナントで使用できていたとしても、同じように役割を果たせない可能性はあります。また、電気やインターネットの配線も、自社のレイアウト次第では変更を余儀なくされます。設備が揃っているからといって、引き継げるかどうかは慎重に検討することが大事です。

前テナントが設備や機器を持っていくことも

居抜き物件の下見に行って、「この設備があるなら契約しよう」と決める経営者は多いでしょう。しかし、望んでいた設備が、入居時に残されていないケースも考えられます。前テナントが契約を結んだリース品に関しては、退去の際に持ち出される可能性があります。そうとは知らず、新テナントは入居してから、目当ての設備がないと気づくこともありえるのです。そうやって、新しく設備投資をするのであれば、スケルトン物件と費用がほぼ変わらないともいえます。

居抜きオフィスで失敗しないための注意点とは

造作譲渡契約

内外装や設厨房備を譲渡するにあたり、居抜き物件の前テナントと新テナントの間で交わす契約のことです。契約書内で、引き継ぐ設備とそうでない部分が明確に分けられています。この契約を締結すれば、オフィスに入居してからのトラブルを未然に防げます。目的の設備を引き継げたり、不本意なリースを支払ったりしなくていいので、安全に新オフィスを設立できるでしょう。また、譲渡の行われる期日を書面ではっきり記しておきたいときにも役立ちます。

契約内容は柔軟に

前テナントと新テナントが交わす造作譲渡契約の内容は自由に決められます。両者の合意があるのなら、変則的な項目があってもかまいません。たとえば、「設備を引き継いだ後で、不備が見つかれば前テナントの負担で買い直せる」といった項目を盛り込んでおくのも、トラブル回避の手段です。ただ、前テナントが一方的に有利な項目を含めようとするケースもありえるので、締結前に契約内容を何度も読み返しましょう。

下見を念入りに行う

居抜き物件で失敗する理由のひとつが、「適当な下見」です。オーナーや不動産業者の話を聞くだけで、疑問を持たないまま契約してしまうと、入居してから苦労しかねません。下見の段階で、隅々まで目を光らせておきましょう。そして、少しでも不明点を見つけた時点で、すぐオーナーや業者に質問します。気になる設備があれば、許可を取ったうえで実際に使ってみるなどして、入居後も引き継げるかどうかを確かめておきます。事前に大きなリスクを排除することで、理想の居抜きオフィスを見つけやすくなるはずです。

デメリットを踏まえて居抜きオフィスを選ぼう

費用面や工事の手間を考えれば、居抜きオフィスは確かに便利な物件です。ただし、下見や契約交渉を雑にこなしてしまうと、思わぬトラブルの原因になりかねません。特に、設備の引継ぎや、リースの支払いなどは慎重に見極めたいポイントです。居抜きオフィスにはデメリットもあると理解したうえで、上回るメリットがある物件を探しましょう。